Energetische Sanierungen – Implikationen für den Immobilienmarkt

8. Mai 2023

Die Entwicklung der Energiepreise hat uns gezeigt, wie wichtig energetische Sanierungen sind. Die UBS hat einen lesenswerten Bericht über deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt veröffentlicht. Gerne fassen wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammen.

„Soll der Gebäudepark bis 2050 das Netto-Null-Ziel für Treibhausgasemissionen erfüllen und folglich CO2-neutral werden, müssten in Wohnbauten jährlich rund 30 000 fossile Heizungen durch erneuerbare Heizsysteme ersetzt werden.

 

Einfamilienhäuser

Energetische Investitionen in Einfamilienhäuser gehören grösstenteils zu den Selbstläufern. Insbesondere der Ersatz fossiler Heizungen durch Wärmepumpen kombiniert mit einer Installation von Solarzellen verspricht in der Regel substanzielle Renditen für die Eigentümer in Form von tieferen Energiekosten. Damit verbundene Subventionen und Steuerabzüge verbessern die Rechnung zusätzlich.

 

Mehrfamilienhäuser

Das Kosten-Nutzen-Verhältnis einer Sanierung ist bei Mehrfamilienhäusern geringer als bei Einfamilienhäusern, da erstere in der Regel weniger Energie pro Flächeneinheit verbrauchen. Es gilt zwischen Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen und solchen mit Mietwohnungen zu unterscheiden:

Eigentumswohnungen: Die relativ hohen Investitionskosten von Sanierungen erschweren eine Einigung unter den Stockwerkeigentümern. Sanierungsbestreben werden deshalb oftmals auf die lange Bank geschoben.

Mietwohnungen: Mietrecht und Marktgeschehen bestimmen über die Höhe der Mietzinsanpassung nach energetischen Sanierungen. In strukturschwachen Gebieten mit einem überproportional hohen Anteil an Haushalten mit relativ tiefem Einkommen werden Sanierungen meist nur dann angestrebt, wenn ein Teil der tieferen Nebenkosten in eine Erhöhung der Nettomieten umgemünzt werden kann. In einkommensstarken Wirtschaftszentren hingegen lassen sich die Kosten umfangreicher energetischer Sanierungen leichter auf die Mieterschaft umlegen. Leersanierungen ermöglichen die Anhebung der Mieten auf das aktuelle Marktniveau. Ist dabei auch eine Erhöhung der Ausnützung möglich, so verbessert sich die Sanierungsrendite noch zusätzlich.

 

Büroflächen

Im Marktdurchschnitt besteht bei Büroflächen eine geringere Zahlungsbereitschaft für energetische Sanierungen. Diese werden primär dann in Angriff genommen, wenn (potenzielle) Mieter oder Eigentümer nachhaltige Flächen vorziehen oder ihre Klima-Ratings verbessern möchten. Folglich lässt sich mit zertifizierten nachhaltigen Büroflächen vor allem an Toplagen eine Miet- und Wertprämie gegenüber den übrigen Gebäuden erzielen.

 

Politischer Massnahmenkatalog

Gesamthaft dürften die bestehenden ökonomischen Anreize und bisherigen Vorschriften nicht ausreichen, um die CO2-Neutralität des Immobilienmarkts mit den vorherrschenden Technologien innerhalb der angestrebten Frist zu erreichen.

Mehr Transparenz und eine Pflicht zum Energieausweis wären generell einfache und gleichzeitig effektive Schritte, die Sanierungsanreize weiter zu erhöhen. Diesbezüglich wird allerdings auch der anhaltende technologische Fortschritt ein nicht zu unterschätzender Treiber sein. Er dürfte sicherstellen, dass die Überlegenheit der Wärmepumpe als Heizungsträger weiter zunehmen wird. Bezüglich regulatorischer Interventionen gilt es hier deshalb stets, Augenmass und Verhältnismässigkeit walten zu lassen.“

 

Quelle: UBS, 31. Maerz 2023